Tributação de aluguel: como funciona para pessoas físicas e empresas e quais cuidados evitar

A partir da consolidação da Reforma Tributária (regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025), a locação de imóveis deixa de ser considerada meramente uma renda e passa a figurar como uma operação onerosa com bens.

Isso significa que, além dos impostos tradicionais sobre a renda (IRPF ou IRPJ), o aluguel passará a sofrer a incidência do IVA Dual, composto pela CBS (federal) e pelo IBS (estadual/municipal). No entanto, a lei protege os pequenos locadores e concede descontos significativos para o setor.

Neste blogpost, você entenderá como funciona a tributação dos rendimentos de aluguel para pessoas físicas e jurídicas, quais são as principais mudanças trazidas pela Reforma Tributária, em quais situações incidem a CBS e o IBS e quais cuidados podem ajudar a manter o cumprimento das obrigações fiscais.

Regras para a Pessoa Física (Locação no CPF)

O pequeno investidor foi preservado pela Reforma. A incidência de IBS e CBS no CPF só ocorrerá se o proprietário se enquadrar como contribuinte habitual, atingindo gatilhos simultâneos de faturamento e volume.

Critérios de Enquadramento (Regra Geral)

A pessoa física só pagará o novo IVA se cumprir, ao mesmo tempo, dois requisitos no ano-calendário anterior:

1. Receita bruta anual: superior a R$ 240.000,00 em aluguéis.
2. Quantidade de bens: mais de 3 imóveis distintos alugados.

Critério Excepcional (Ano Corrente)

1. Gatilho de segurança: se o locador faturar mais de R$ 288.000,00 dentro do próprio ano corrente, ele se torna contribuinte de IBS/CBS independentemente do número de imóveis (aplicável para locadores de galpões ou imóveis comerciais de alto valor).

O que acontece se NÃO atingir os gatilhos?

1. O locador continua pagando apenas o Imposto de Renda (via Carnê-Leão com alíquotas de até 27,5%) e fica totalmente isento de IBS/CBS e da emissão de notas fiscais.

O que acontece se ATINGIR os gatilhos?

1. Passa a pagar IBS/CBS além do IRPF.
2. É obrigado a obter um CNPJ cadastral apenas para emissão de Notas Fiscais de Serviço Eletrônicas (NFS-e).

Regras para a Pessoa Jurídica (Holdings e Administradoras)

Para as empresas do ramo imobiliário (como holdings patrimoniais de lucro presumido), a cobrança de IBS e CBS será obrigatória sobre todas as receitas de locação. No entanto, o novo sistema extingue o PIS e a COFINS (que somavam 3,65% no lucro presumido), gerando uma substituição tributária.

1. Manutenção do IR: o IRPJ e a CSLL continuam incidindo normalmente sobre o lucro presumido ou real.
2. Aproveitamento de créditos: as empresas ganham o direito de abater créditos tributários de IBS/CBS sobre despesas e consumos vinculados à manutenção e operação dos imóveis.

Incentivos, Descontos e Alíquotas Efetivas

Ciente do risco de repasse e aumento nos preços dos aluguéis, o governo instituiu regras de mitigação para as locações sujeitas ao IVA Dual:

1. Redução de Alíquota de 70%: as atividades de locação e arrendamento de imóveis contam com um desconto de 70% na alíquota de referência. Se o IVA cheio for fixado em torno de 26,5%, a alíquota final incidente sobre o aluguel será de aproximadamente 7,95% a 8,4%.
2. Redutor Social Residencial: nos aluguéis residenciais, o contribuinte pode deduzir R$ 600,00 fixos mensais (valor atualizado pelo IPCA) da base de cálculo de cada imóvel antes de aplicar o imposto.
3. Exclusões da Base: valores de condomínio e IPTU não entram na conta do faturamento tributável.

Cronograma de Implementação

A transição fiscal está escalonada e exige atenção imediata aos prazos regulamentares:

Data Limite	Mudança Operacional / Tributária
01/12/2026	Obrigatoriedade de emissão de NFS-e nacional para locações efetuadas por Pessoas Jurídicas.
01/01/2027	Obrigatoriedade de emissão de NFS-e para Pessoas Físicas que atingiram os gatilhos de contribuintes.
2027	Início do recolhimento pleno da CBS (federal) e extinção definitiva do PIS/COFINS.
2029 a 2033	Entrada gradual do IBS (estadual/municipal) com extinção proporcional do ISS e ICMS.

Conclusão

A tributação de aluguel passa por mudanças importantes com a implementação da Reforma Tributária. Embora o novo modelo introduza a incidência da CBS e do IBS em determinadas situações, a legislação também estabelece critérios específicos para enquadramento, além de mecanismos de redução da carga tributária para algumas operações.

Por isso, é fundamental que proprietários de imóveis e empresas acompanhem as novas regras, mantenham a documentação organizada e avaliem periodicamente os impactos da legislação sobre suas operações.

Como a transição ocorrerá de forma gradual e algumas situações exigem análise individual, o acompanhamento técnico é essencial para garantir conformidade e maior segurança na tomada de decisões.

Gostou desse conteúdo? Veja nossos outros blogposts.